Phénomène qui frappe tous les territoires, le logement est un secteur gravement en crise depuis plusieurs années et la politique, ou plutôt, l’absence de politique gouvernementale menée en la matière depuis 2017 n’a fait qu’aggraver cet état de fait. Le Sénat a examiné en séance publique une proposition de loi, issue de l’Assemblée nationale, visant à faciliter la transformation de bureaux en logements. Ce texte vise à accélérer la mobilisation des bureaux vacants en vue de la création de logements, en adaptant les règles d’urbanisme et de copropriété, et en prévoyant un régime fiscal adapté pour ces opérations. Afin de favoriser les projets de construction réversibles, il crée également un permis de construire à destination multiples. Il comporte également des dispositions en faveur de la réalisation de résidences étudiantes. Ces dispositions concernent globalement tout le bâti inutilisé, aussi bien en zones tendues qu’en zone rurale.
Ce texte reprend deux objectifs absolument essentiels pour répondre aux besoins de construction de logements, mais aussi pour tenir les objectifs du ZAN et lutter contre l’étalement urbain.
Face aux évolutions des habitudes de vie, des modes d’organisation du travail, de l’évolution des dynamiques démographiques dans les territoires notamment ruraux, il est devenu urgent de repenser l’urbanité. Selon certains experts, 80% de la ville de 2050 est déjà construite ! Avec , rien que pour l’Ile-de-France, près de 4,5 millions de mètres carrés de bureaux aujourd’hui vides, on constate en effet que cette estimation n’a rien de fantaisiste.
Le groupe socialiste, écologiste et républicain s’est montré d’emblée favorable à ce texte dont il partageait les ambitions. Nous avons néanmoins évoqué plusieurs enjeux soulevés par ce texte, en matière de compétence des collectivités, d’urbanisme et de fiscalité :
- se pose en effet la question fondamentale de l’ingénierie à disposition des communes pour réaliser de telles opérations de transformation. En l’occurrence, les sénateurs socialistes ont multiplié les propositions, à travers divers textes législatifs, pour une aide aux maires « densificateurs » ou qui réutilisent le bâti existant. Où est l’impulsion politique pour encourager et accompagner les maires en ce sens ? Nous avons demandé en séance publique un engagement formel de l’Etat et une révision des missions et des moyens de l’ANCT sur ce point.
- Le texte manque de propositions et de solutions concernant la convergence des règles et normes de construction applicables aux bureaux et aux logements. Harmoniser les règles existantes, notamment en matière d’incendie, afin de faciliter la mixité fonctionnelle et l’évolution de l’usage des bâtiments nous est apparu indispensable.
- Dresser un inventaire des locaux et biens disponibles pour de telles opérations de transformation est une autre nécessité. Comment aider les collectivités à établir une cartographie utile et fiable, alors que l’Etat semble incapable de fournir de telles données ?
- Enfin, parce que le texte reste très évasif sur la rentabilité des futurs logements et les publics auxquels ils seront destinés, nous avons proposé un amendement qui, dans les communes carencées au titre de la loi SRU, prévoit que les dérogations au PLU pour transformer des bureaux en logements ne sera accordée que si l’opération prévoit 30% de logements sociaux.
Ce texte en dépit de ses louables intentions, a illustré une fois de plus la méthode de travail du Gouvernement, qui préfère oeuvrer de manière homéopathique que d’envisager des réformes globales, structurées, réfléchies et transversales.
Vous pouvez revoir ci-dessous mon intervention lors de la discussion générale du texte mardi 21 mai :
